针对目前火热的“固定利率气球贷”以及“按周供”，算一算，其实还款也可以划算一些。

　　“固定利率气球贷”利率探究

　　受宏观经济调控影响，近年来人民币贷款利率进行了多次调整，预防经济过热，防范通胀风险的压力依然存在，利率仍然有上调空间。让第二套购房者在加息周期里锁定支付上限，“固定利率气球贷”在此背景下应运而生。

　　“固定利率气球贷”就是利率固定的一种气球贷产品。“气球贷”是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零，“气球贷”会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。

　　据悉，“气球贷”的利率分两个档次，3年期8.316%，5年期8.514%。这两个利率即是按现行人行同期同档次利率上浮10%后的水平，因此不仅符合监管当局当前对于第二套房贷的最低政策底限，而且直接锁定了客户本轮加息周期可能导致的利率上升风险。

　　目前个人住房按揭贷款的期限最长可达30年，实际很少有人真正还款30年，由于收入的增加或者转卖房产等原因，大部分按揭贷款客户会在贷款期间提前还款，但是受当前社会福利制度的限制或者保守的收入预期等，客户需要较低的期供金额，短贷低供的“气球贷”刚好可以满足该部分客户的需求。

　　在原“气球贷”业务中，3年/5年期的气球贷只可采用浮动利率。而在新“气球贷”业务中，3年/5年期的“固定利率气球贷”则可采用固定利率。

　　普通按揭贷款PK“气球贷”

　　通过与普通按揭贷款与“固定利率气球贷”的比较，可以看到，首先固定利率，锁定了未来利率上升的风险，未来一段时间，市场利率走势仍然预期上升，选择固定利率就可以锁定风险。在持续加息的预期下，该方式将受到购房者的青睐。

　　其次，低利率节省利息支出。“气球贷”的期限较短，选择3年或5年期气球贷，可以对应的较低贷款利率，比普通按揭贷款最多可降低两个利率档次。同时，低月供，降低还款压力。气球贷最长可按30年计算月供，每月还款压力自然减少。

　　第二套房贷更宜“气球贷”

　　在2007年房贷新政出台前，在商业银行贷款，大多数人享受的是八五折的优惠利率。以5年期以上贷款为例，目前实行优惠后的利率为6.66%，而按新政策“第二套房”贷款的利率为8.613%。根据实际情况，买“第二套房”的贷款利率不是增加10%，而是增加了近30%。以50万元贷款30年房贷来计算，“第二套房”每月偿还金额为3885元，比新政前的月供3212元，增加了673元。问题的关键在于利率仍有上调空间，“第二套房”的每月还款金额将水涨船高，这是显而易见的。

　　因此，作为第二套房贷客户，在本轮加息周期里，与浮动利率相比，用同样利率水平的固定利率锁定风险，对于买房客户是最明智的。上一个例子中如果客户采用“固定利率气球贷”，即选择一个较短的贷款期限(3年)，但以较长的期限(30年)来计算月供，这样适用利率仅为8.316%，每月还款金额仅为3780元。较采用浮动利率的普通住房贷款而言，利率一次锁定，比当前执行利率已下降了0.3%。不仅利率低，月供也比普通住房贷款减少了105元。假设明后两年每年利率上升0.27%，那么三年累计可节省8919元的贷款利息，如果未来利率再次上升，省息效果就更加明显了。

　　按周供”:换个思路还房贷

　　虽然房价居高不下,但要买房需求的人终究还得迎难而上,在还贷的漫漫长路上。所谓“按周供”，就是指借款人可以改变只能以月作为还款周期的局面，而可自由选择按双周或单周为周期归还自己的住房贷款。如果选择“按双周供”，则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的一半，如果选择“按单周供”，则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的四分之一。每月负担大致不变，而还款周期却可被大大缩短，以达到节省总利息支出的效果。
 

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